不動産(土地建物)を相続したら相続登記が必要!抑えておきたい知識を解説!

相続登記

不動産を相続したら、不動産の相続登記(名義書換)が必要です。相続登記をしなくても罰則はありませんが、登記せずに放置しておくとさまざまなトラブルの原因になります。

相続登記をする方法には、遺言によって行う方法と遺産分割協議書をもって行う方法があります。相続登記のことで悩んだら、司法書士に相談して手続きしてもらうこともできます。

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不動産の相続登記とは

遺産相続が起こったときに遺産の中に土地や建物が含まれていたら、相続手続きが複雑になることが多いです。そもそも、誰が不動産を相続するのかということで、相続人間でトラブルになることもよくありますし、不動産の所有名義の変更もしないといけません。

この相続による不動産の登記名義の変更手続きのことを、相続登記と言います。

よく「不動産の名義変更」と言いますが、これは不動産の所有権移転登記のことで、相続を原因とする名義変更が「相続登記」です。相続登記が必要になるのは、遺産の中に土地や建物が含まれていた場合です。たとえば、自宅の土地建物やマンション、投資用のアパートなどが対象となります。

不動産の相続登記の3つのパターン

不動産を相続したときには相続登記が必要になりますが、相続登記には3つのパターンがあります。それは、遺言によって相続登記をする場合と遺産分割協議によって相続登記する場合、共有の相続登記をする場合です。以下で、順番に見てみましょう。

遺言によって相続登記する

まず、遺言によって相続登記をするパターンがあります。これは、被相続人(亡くなった人)が遺言書を残していたケースです。人が亡くなったとき、基本的には法定相続人が法定相続分とおりに遺産相続をするのが基本となりますが、被相続人が自らの意思で遺言を残していた場合には、その内容が優先されます。

そこで、被相続人が遺言によって、不動産を特定の相続人や受遺者に遺贈することを定めていたら、指定された相続人や受遺者が不動産を相続することとなります。

この場合には、不動産を譲り受けた相続人や受遺者の単独名義で相続登記をすることになります。つまり、相続登記の内容としては、「被相続人→指定された相続人、受遺者」となります。

遺産分割協議によって相続登記する

次に、遺産分割協議によって相続登記をする方法があります。
人が亡くなったときにその人が遺言書を残していない場合には、法定相続人が法定相続分に従って遺産相続をします。そのためには、誰がどの遺産を相続するのかを決めなければなりません。その話合いの手続きが、遺産分割協議です。

遺産分割協議をするときには、不動産を相続する相続人を決めます

すると、被相続人からその決まった相続人に対し、不動産の相続登記をします。この場合の相続登記の内容は、「被相続人→遺産分割協議で決まった相続人」となります。

共有の相続登記をする

相続登記のパターンの3つ目は、共有の登記をする方法です。遺産相続が起こったとき、遺産分割協議が成立するまでの間、不動産は相続人全員の共有状態となります。この場合の共有持分は、各自の法定相続分通りとなります。遺産分割協議前にも不動産の相続登記をすることができますが、その場合の相続登記の内容は、相続人全員の共有名義となります。

そこで、共有の相続登記をするときの登記の内容は「被相続人→相続人全員(共有持分は法廷相続分とおり)」となります。

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遺産分割協議によって不動産を分ける方法

次に、遺産分割協議によって不動産を分ける方法をご説明します。どの方法で不動産を分けるかによって、相続登記の内容も異なってきます。

現物分割

まずは、現物分割があります。これは、不動産を現状のまま相続する方法です。たとえば、実家の土地建物がある場合で配偶者と子ども2人が相続人になっているとき、配偶者が実家の土地建物を相続する場合や、不動産が2つある場合に、兄弟がそれぞれ1つずつ相続する場合などです。

不動産を現状のまま相続するので、余計な代償金支払いなどが発生しませんし、不動産の評価の必要もなく、手続きが簡単です。ただし、公平に遺産分割するのが難しいというデメリットはあります。

現物分割によって不動産を相続する場合の相続登記は、被相続人から不動産を相続した特定の相続人への所有権移転登記となります。

代償分割

遺産分割協議によって不動産を分ける方法でよくあるのが、代償分割です。これは、ある不動産を特定の相続人が相続した場合、他の相続人に対して代償金を支払うことによって相続人間の公平をはかる方法です。たとえば、3000万円の不動産があり、兄弟2人が相続人となっているとき、兄が不動産を取得する代わりに、弟に対して1500万円の代償金を支払う場合などです。

代償分割を行うと、相続人間で公平に遺産分割ができる点がメリットです

ただ、代償金を支払う資力がないと代償分割は利用できませんし、公平に不動産を分けるためには不動産の評価をしないといけないので、評価方法について争いが起こってしまうことも多いです。

代償分割によって相続登記を行う場合には、その内容は、被相続人から不動産を相続した特定の相続人への所有権移転登記となります。

換価分割

遺産分割協議によって不動産を分ける方法の3つ目として、換価分割があります。

これは、不動産を売却して、現金を相続人らで分け合う方法

相続人のうち、誰も不動産の取得を望まないケースや、不動産の取得を望む相続人に代償金支払いの資力がない場合などに利用されます。
たとえば、3000万円の不動産があって、兄弟3人が相続人になっている場合には、不動産を売却して、兄弟1人1人が1000万円ずつ受けとる、などの場合です。

換価分割を行うときにも、相続登記は必要

この場合、特定の相続人への相続登記ではなく、相続人全員への相続登記を経由してから、不動産の買い主に所有権移転登記をすることとなります。不動産の登記の内容は、「被相続人→相続人全員の共有名義→不動産の買い主」となります。
たとえば先の例では、父→兄弟3人の共有登記→買い主、という順番で登記が行われます。つまり、換価分割を行う場合には、遺産分割協議によって不動産相続登記をするとは言っても、相続登記の内容は共有にする場合と同じになります。

共有登記がおすすめではない理由

不動産の相続が起こったとき、遺産分割協議が面倒なので、遺産分割協議をせずにとりあえず共有状態のまま共有登記をしてしまうこともあります。しかし、この方法は、おすすめではありません。

共有にすると不動産を活用出来ない

不動産は、共有状態にしていると利用が大きく制限されてしまいます。不動産を管理するための行為すら単独で行うことができず、共有持分権者の過半数の合意が必要になります。そこで、たとえば不動産が傷んできたときにリフォームをしたいと思っても、他の相続人(共有持分権者)が納得しないと手続きできないことになります。

また、賃貸に出す際にも他の相続人の同意が要りますし、賃料も分け合わないといけません。

共有不動産は放置されることが多い

このようなことが面倒なので、不動産を共有にすると活用せずに放置してしまう例が多いですが、放置していても不動産には固定資産税がかかり続けてしまいます。固定資産税の納付書は代表者のもとに届きますが、支払い義務自体は各共有持分権者にあるので、納付は負担になりますし、非常に面倒です。

再度の相続が起こると、さらに面倒になる

さらに、共有のままにしていると、再度の相続が起こったときにさらに大変なことになります。再度の相続とは、相続人のうち1人や複数が死亡して、その相続人(被相続人から見ると孫)が相続する場合です。こうなってくると、もともと不動産の一部の権利である共有持分を複数の相続人が相続することになるので、不動産の共有持分権者が多くなり、持分が細分化されて権利関係が複雑になります。

そうなると、不動産を活用することはさらに難しくなり、ますます不動産を放置するしかなくなってきます。相続登記すら行われず、誰が真の所有者かわからなくなるケースもあります。

このように、共有持分のまま登記をすると、当面の面倒は避けることができても、将来に大きな問題を残すことになります。不動産を相続した場合には、なるべく共有登記するのではなく、きっちり遺産分割協議をして分けることをおすすめします。

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不動産の相続登記の申請書の書き方

次に、不動産の相続登記の具体的な申請方法をご説明します。不動産の相続登記を申請するときには、不動産がある地域を管轄する法務局に対して登記申請書という書類を提出します。登記申請書の書式は、法務局でもらうことができますし、インターネット上でもダウンロードできます。http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html

以下で、登記申請書の書き方を説明していきます。登記の目的は所有権の移転、登記の原因は相続です。相続が起こった日付も記入します。登記申請人は、不動産を相続する人です。その人の住所と連絡先の電話番号を記入します。登記識別情報は、希望した方が良いので、「希望しません」という欄にはチェックをしません。

そして、申請日の日付を記載します。登記申請の際には手数料がかかるので、不動産の課税価格(固定資産税評価額)と登録免許税の金額を計算して書き入れます。これで、だいたい必要な記入はできます。

登記申請書の作成方法は難しくないので、個人でも十分対応できます。どうしてもわからない場合には、司法書士に相談すると良いでしょう。

不動産の相続登記の必要書類

不動産の相続登記を行うときには、かなり多くの書類が必要です。具体的には、以下の書類を揃える必要があります。

  • 死亡した人の出生から死亡時までのすべての戸籍謄本、除籍謄本、改正原戸籍謄本
  • 死亡した人の住民票の除票
  • 相続人全員分の住民票
  • 対象不動産の固定資産評価証明書
  • 対象不動産の全部事項証明書

遺言書によって相続を行う場合には、遺言書が必要です。自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合には、検認手続きを経ている必要があります。遺産分割協議によって相続登記を行う場合には、遺産分割協議書と相続人全員分の印鑑証明書が必要です。遺産分割協議書には、相続人全員が実印にて署名押印をしている必要があります。

戸籍謄本、除籍謄本、改正原戸籍謄本の収集の際の注意点

確実に全ての謄本を集めるのは結構大変!

不動産の相続登記の必要書類の集め方は、以下の通りです。戸籍謄本と除籍謄本、改正原戸籍謄本については、それぞれの謄本の本籍地がある役所に申請して取得します。遠方の役所の場合には、郵送で取得することができます。戸籍謄本や除籍謄本、改正原戸籍謄本は、被相続人が生まれてから亡くなるまでのすべての分が、連続していることが必要です。

1通でも抜けていると、登記を受け付けてもらえません。被相続人が何度か結婚や離婚を繰り返している場合には、謄本類が非常に膨大になっていたり、謄本類のつながりがわかりにくくなっていたりするので、収集が大変な作業になることが多いです。また、順番に取得していかないといけないので、収集に時間がかかることもよくあります。

新たな相続人が判明することも!

さらに、これらの謄本類を集めている際に、新たな相続人が判明することもあります。たとえば、父親に前妻の子どもや隠し子(認知している子ども)がいる場合で、今の家族にはそのことを告げていなかった場合には、戸籍謄本などを取り寄せることによって、明らかになります。すると、遺産分割協議を行うときにはこれらの人も入れないといけません。

もし、先に遺産分割協議を済ませていたとしても、相続登記を行うために謄本類を集めていたら新たな相続人が発見されたということになると、遺産分割協議はやり直しになります。

そこで、戸籍謄本や除籍謄本、改正原戸籍謄本を集めるのは、遺産分割協議を始める前にするのがおすすめです。先に相続人調査をしておけば、後になって遺産分割協議のやり直しが必要になることがないからです。このように、戸籍謄本や除籍謄本、改正原戸籍謄本を集める手続きを自分達で行うのが難しい場合には、司法書士に依頼する方法もあります。

不動産の相続登記の費用

次に、不動産の相続登記を行うための費用を見てみましょう。不動産の登記を行う場合には、登記の内容によって異なる登録免許税がかかります。

相続登記の場合には、課税価格の0.4%となります

この計算を行うため、不動産の相続登記を行うためには対象不動産の固定資産税評価証明書を取得する必要があります。固定資産税評価証明書は、不動産が存在する市町村役場で申請取得できます。申請の際には、相続人全員による申請が必要です(代表者の場合には委任状が必要)。

登録免許税は、収入印紙の形で納めます

計算された登録免許税分の収入印紙を購入して、登記申請書の該当部分に貼り付けて法務局に提出しましょう。

登記識別情報を受けとる

不動産の相続登記の申請をすると、特に問題がなければ申請書の内容通りに不動産の名義が書き換わります。すると、法務局から登記識別情報という通知書をもらうことができます。

登記識別情報とは、昔の不動産権利証のこと

オンライン化によって、今は登記識別情報という書類に変わっています。登記識別情報は、自分が不動産の権利者であることを証明するための重要な書類です。基本的に紛失しても再発行はしてもらえません。将来不動産を売却する際などにも必要になることが多いので、大切に保管しましょう。

なお、共有で相続登記を行う場合に交付される登記識別情報は1通です。代表者が責任もって管理する必要があるので、なくさないように注意しましょう。

不動産の相続登記の期限

不動産を相続した場合、なるべく早めに相続登記した方が良いですが、遺産分割協議が長引いてなかなか相続人が決まらないこともあります。このような場合、不動産の相続登記はいつまでにすればよいのでしょうか?

実は、不動産の相続登記に期限はありません

相続開始後1年後でも5年後でも10年後でも30年後でも可能です。
相続登記をせずに放置していたとしても、罰則はありませんし、法務局やその他の機関から督促が来ることもありません。ただし、相続登記をしなくても、相続人には固定資産税の納付義務はあります。

税金を支払わない場合には、支払の督促が届きます

また、相続登記をしないと、誰がその不動産の相続人であるかがわからなくなり、次項で説明するとおりのいろいろな不都合が起こるので、できれば早めに相続登記をすることをおすすめします。

相続登記をしないとどうなるのか?

それでは、不動産の相続をしたときに相続登記をしないと、どのような不都合があるのでしょうか?以下で見てみましょう。

相続不動産を活用出来ない

まず、相続不動産の売却や賃貸、抵当権の設定などをすることが難しくなります。誰が真の所有者かわからない状態では、買い主や借り主を見つけることは難しいですし、金融機関からの信用も得られにくいので抵当権の設定が難しくなります。

他の相続人が勝手に売却・賃貸する可能性

次に、他の相続人が勝手に不動産を売却したり、賃貸に出したりするおそれがあります。相続登記をしていないということは、不動産の所有名義人が死亡した人のままになっているということなので、他の人が「私が真の所有者である」と言っても嘘であることがわかりません。そこで、このような人が勝手に売却してしまうおそれがあります。そうなると、買い主との間で大きなトラブルが発生するので、不利益があります。

他の相続人が勝手に共有登記をする可能性

さらに、他の相続人が勝手に共有登記をしてしまうおそれがあります。遺産分割協議を終えるまでは不動産は共有状態になりますが、遺産分割協議を終えていても、法務局にしてみると、登記申請がない限り、遺産分割協議の有無を知る方法がありません。

このときに他の相続人が、遺産分割協議が未了の前提で共有名義の相続登記申請をしてしまったら、法務局で受け付けられてしまいます。そうなると、不動産は外見上共有状態になるので、他の相続人は、自分の共有持分(に見える部分)を第三者に売却する可能性もあります。

再度の相続が起こると大変になる

さらに、相続登記をしないまま放置していて再度の相続が起こると、その相続登記がかなり大変になります。
たとえば、祖父が亡くなって父が相続人になったときに相続登記をせず、父の子どもが相続した場合の問題です。このとき、子どもは相続登記をしないといけませんが、不動産は祖父の名義になっています。そこで、祖父から父の名義に不動産の名義を移転して、さらに子どもの名義に移転する必要があります。

祖父からいきなり孫に相続登記することはできません

そうなると、祖父の分の出生時から亡くなるまでの戸籍謄本類と、父の分の出生時から亡くなるまでの戸籍謄本類の両方の収集が必要になり、膨大な手間がかかります。古い遺産分割協議書も探さないといけませんし、単純に登記申請が2回になることも負担となります。このように、相続登記を早急に行っておかないと、後の世代にも迷惑をかけることになります。

不動産を相続したら、面倒でも早急に登記手続きを済ませておきましょう。

売却するために相続登記が必要

遺産分割協議によって不動産を相続した場合でも、相続した不動産を活用する予定がないときには、早めに売却したいと考えることがあります。この場合、相続登記をするのは面倒ですし、費用もかかるので、わざわざ相続登記をしたくないと考えることがあります。相続登記をせずに不動産を売却することができるのでしょうか?

答えはNO

不動産の登記は、実際の権利変動を確実に反映しないといけないので、真ん中の手続きを飛ばして登記することは認められません。相続が起こってその後売却が行われたのであれば、きちんと相続登記をしてから、相続人から売却したという登記をする必要があります。

被相続人からいきなり不動産の購入者に所有権の移転登記をすることは認められないので、注意が必要です。また、被相続人名義のまま放置していると、不動産に対する信用が得られないので良い条件で買い取ってくれる買い主を見つけることも難しくなりがちです。

以上により、不動産を相続したら、すぐに売却したいケースで登記が面倒であっても、一手間かけて相続登記をする必要があります。

相続登記を専門家に依頼する方法

以上のように、不動産を相続した場合には、対象が土地であっても建物であっても相続登記の必要性が高いです。相続登記をするためには、たくさんの戸籍謄本や除籍謄本などの書類を揃えなければなりませんし、法務局での申請手続きも必要なので、自分達ですすめることにハードルが高いと感じるケースがあります。そこで、相続登記を専門家に依頼することができます。

登記の専門家は司法書士

相続登記を初めとした不動産登記の専門家は、司法書士です。司法書士は、相続登記だけではなく不動産売買の登記、抵当権設定登記、抹消登記、贈与の登記など、どのような登記手続きも依頼することができます。

相続登記を司法書士に依頼すると、面倒な書類収集はすべて代わりに行ってくれますし、申請手続きもしてくれて、登記識別通知も取り寄せて渡してくれるので、依頼者は何もしなくて済みます。ただ、司法書士に依頼すると登記の実費だけではなく、5万円~10万円くらいの司法書士費用がかかってきます。

書類収集だけなら行政書士にも依頼できる

戸籍謄本や除籍謄本などを集めたいだけであれば、行政書士に依頼すると代行してくれます。この場合、1万円くらいで手続出来ることも多く、費用の節約なります。行政書士には登記申請の代理権がないので、登記申請の手続き自体は自分で行う必要があります。

紛争解決能力の高い弁護士は頼りになる存在

相続登記の申請の前提となる遺言書の検認手続きや遺産分割協議の進行、遺産分割協議書の作成などで手間取る場合には、弁護士に依頼すると効果的です。弁護士は紛争解決能力が高いので、特に遺産分割協議の進め方や遺産分割協議書の作成を依頼すると心強いです。

相続登記をするときには、ニーズに応じてこれらの専門家を上手に使い分けることが役立ちます。今回の記事を参考にして、不動産を相続したときには、早めにスムーズに相続手続きを済ませてしまいましょう。

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