不動産贈与と現金贈与どちらの相続税がお得?

現金を不動産にするといくらぐらいの節税効果がある?

相続税の節税対策としては生前贈与などで相続税を減らす方法がありますが、ここでは相続財産を減らすのではなく評価額を下げる方法をご紹介します。

相続税の計算をする際には相続財産の評価額を算出します。そのときに現金や預貯金、株式などは時価と同等の評価額になりますが、不動産は土地も家屋も取引価格よりも低い額で評価されます。これを利用して相続税を節税することができます。

不動産の評価額

個々のケースで評価額は異なりますが、おおむね次のような額になります。

宅地 路線価または倍率方式(固定資産税評価額)を元に算出します。一般には路線価は時価の80%、固定資産税評価額の70%と言われています。
家屋 固定資産税の評価額。時価の70%程度と言われています。

現金を不動産化する例

相続財産が1億円、法定相続人は子ども2人の場合

現金のまま相続する 評価額は1億円 ⇒ 相続税の総額は770万円
1億円で家屋を買って相続した場合 評価額は7000万円 ⇒ 相続税の総額は320万円
1億円で土地を買って相続した場合 評価額は8000万円 ⇒ 相続税の総額は470万円

現金のまま相続するよりも、家屋を購入すると450万円相続税が軽減され、土地を購入すると300万円軽減されます。

ただし納税資金として現金を別に準備しておきましょう。

貸家にするとさらに評価減が可能

賃貸住宅自宅の土地や家屋を購入するだけでも20~30%の評価減が可能ですが、貸家など賃貸物件の場合はさらに評価を下げることができます。

賃貸物件の場合は「借家権割合」が全国一律30%と定められています。そのため評価額が5,000万円の建物を賃貸すると30%評価減になり、3500万円の評価になります。

また、貸家を建てる土地も借地権割合に借家権割合をかけた分だけ評価額が下がります。借地権割合は60~70%程度と言われていますので、大幅な評価減が期待できます。

例えば、1億円の現金がある場合、4000万円の土地に6000万円の賃貸物件を建てたケースの評価額は次のようになります。

4000万円の土地に6000万円の賃貸物件を建てたケースの評価額

土地の評価額

4000万円×(1-借地権割合70%×借家権割合30%)=3160万円

建物の評価額

6000万円×(1-借家権割合30%)=4200万円

合計 7360万円

現金のまま相続すると1億円という評価額ですが、賃貸物件にすると2640万円も評価額を下げることができます。

不動産贈与の方が税金的にはお得だがよく考えるべき

ただ、不動産は大きな買い物ですし、将来のことも考えないといけません。

相続税対策は他の方法もあるので、最適な方法は何かを専門家のアドバイスを元に検討されるといいでしょう。

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