田舎の家の相続人に!相続か放棄か、住んでなくてもお金のかかる土地や家への対処法

田舎の家

田舎の家を相続するデメリット

「田舎の家を相続したらいろいろ面倒なことがあるのでは?」

漠然とした不安を抱いていても、具体的な不利益を予想できていない方が多数おられます。まずは田舎の家を相続するとどのようなデメリットがあるのか、確認しましょう。

管理しなければならない

不動産の所有者は、適切な方法で管理しなければなりません。特に建物は放置されると急激に傷みます。老朽化して壁や屋根瓦が崩れて通行人にけがをさせたら、所有者に損害賠償責任が発生します。しかし田舎の実家から遠方に居住している場合、物件管理は大変な負担になるでしょう。

放置していると違法行為に使われるリスクがある

田舎の実家を空き家のまま放置していると、犯罪に使われる可能性があります。たとえば大麻の栽培や連れ去ってきた人の監禁場所、犯罪者のアジトなどに利用されたり外国人などに勝手に住まれて不法占拠されたりするケースがあります。また空き家は放火被害に遭うケースも多いので要注意です。

固定資産税がかかる

田舎の空き家であっても所有している限り毎年「固定資産税」が発生します。都市部に比べると低額ですが、住んでもいないのに毎年お金だけを払うのは大きなデメリットとなるでしょう。また管理が大変なので建物を壊して更地にすると、土地の固定資産税の金額が大幅に上がる可能性があります。宅地上に建物が建っていると土地にかかる固定資産税の減税措置を適用されるからです。建物がなくなったら原則通り高額な税金がかかります。

管理コストが発生する

空き家を所有すると、管理コストが発生します。管理会社に任せるとその費用が発生しますし、自分で管理するとしても修繕費用は必要です。空き家を相続して管理や税金のためだけに500万円以上の負担をしている人もいるので、コスト問題を軽く考えるべきではありません。

特定空き家に指定されるおそれ

最近、田舎などで所有者が適正に管理せずに放置される空き家が増えて社会問題となったため「空き家対策特別措置法」という法律が制定されました。この法律によると、放置されて近隣に悪影響を与えるリスクのある空き家は、行政によって「特定空き家」に指定される可能性があります。

「特定空き家」に指定されると固定資産税の減免措置を受けられなくなるので税額が一気に上がります。また倒壊などの緊急的な危険がある場合には市町村によって強制的に取り壊されます。かかった費用は所有者に請求されるので、空き家の所有者にとって大きな負担となるでしょう。

以上のように、空き家を相続するとたくさんのデメリットが発生します。親が田舎に住んでいて将来相続の可能性のある方は、今からしっかり対策方法を検討しておきましょう。

田舎の家の相続を避ける3つの方法

田舎の家の相続を避けるには、主に以下の3つの方法があります。

相続放棄する

田舎の家を含め、一切の相続をしないことです。相続放棄したら田舎の家の所有者になることはありません。ただし他の資産的価値のあるものも相続できなくなります。

寄付、贈与する

自治体や法人に田舎の家を寄付したり、個人に田舎の家を贈与したりする方法です。

売却する

田舎の家を売却すれば、その後は管理の手間も固定資産税もかかりません。
以下で上記の3つの方法について、注意点も含めて詳しくみていきましょう。

田舎の家を相続放棄する

まずは相続放棄による解決方法をご紹介します。

相続放棄とは

相続放棄とは、資産も負債も一切相続しないことです。相続放棄した人は「はじめから相続人ではなかった」ことになります。相続人ではないので田舎の家も相続しません。被相続人に借金などの負債があったときには負債も承継せずに済みます。

相続放棄するには、家庭裁判所で「相続放棄の申述」を行い、受理してもらう必要があります。相続人同士で話し合い「私は相続しません」などと書いた書面を作成しても相続放棄したことにはならないので要注意です。

相続放棄のデメリット、注意点

相続放棄するときには、以下のような点に注意が必要です。

空き家以外の資産も承継できない

相続放棄すると、要らない空き家だけではなくその他の資産も承継できなくなります。たとえば親が高額な預貯金を残していても、相続放棄したら受け取れません。空き家以外にも多くの遺産がある場合、相続放棄すると損をしてしまう可能性があります。

期限がある

相続放棄には「期限」があります。「自分のために相続があったことを知ってから3か月以内」に家庭裁判所へ「相続放棄の申述書」を提出しなければなりません。「自分のために相続があったことを知ったとき」は、通常「相続開始を知ったとき」と一致します。この3か月の期間を「熟慮期間」といいますが、熟慮期間を過ぎると家庭裁判所で相続放棄を受け付けてくれなくなります。
相続放棄によって空き家の相続を回避したい場合、早急に相続放棄の手続きをしましょう。

他の相続人に相続権が移る

相続放棄をしたら、自分は相続人ではなくなりますが相続権が他の相続人に移ります。たとえば子どもが全員相続放棄したら親に相続権が移りますし、親がいなければ兄弟姉妹が相続人となります。もしも相続放棄するなら、自分より後順位の相続人にそのことを伝えておく必要があるでしょう。後順位の相続人も相続したくない場合、その人も相続放棄の申述を行う必要があります。

相続放棄しても管理が必要なケースがある

相続放棄をしたら基本的に物件の管理や固定資産税の支払いを免れますが、相続放棄しても空き家の管理が必要なケースがあるので注意が必要です。それは「法定相続人が全員相続放棄したケース」です。誰かが相続する場合にはその相続人が物件を管理しますが、すべての法定相続人が相続放棄して「相続人不存在」の状態になったら、相続放棄した相続人に「相続財産の管理義務」が発生します。

この管理義務の程度は「自分のものと同様の管理義務」です。つまり自分の所有物を管理するときと同じくらいの注意を払って空き家を管理し続けねばなりません。もしもきちんと管理せずに他人に迷惑をかけたら、相続放棄した人が損害賠償義務を負う可能性もあります。

相続放棄した相続人が物件の管理を免れるには、家庭裁判所で「相続財産管理人」の選任申立をしなければなりません。相続財産管理人が選任されて相続財産を引き渡せば、その後は相続財産管理人が物件を管理するので相続人は管理しなくて良くなります。

田舎の家を相続放棄すべきケースとは

田舎の家を相続したくないときに相続放棄を検討すると良いのは、以下のようなケースです。

  • 田舎の家以外にめぼしい財産がない、少ない
  • 残された資産があっても承継を希望しない
  • 相続債務があって債務超過になっている
  • 自分以外に相続人がいて、相続放棄しても誰かが物件を相続する

田舎の家を寄付、贈与する

次に寄付や贈与による解決方法についてご説明します。

寄付とは

寄付とは、法人や団体に財産を無償で与えることです。たとえば自治体や公益法人、民間の株式会社などに田舎の家を寄付できます。寄付したらその後は寄付を受けた団体や法人が物件の所有者となるので、相続人は田舎の家を管理したり固定資産税を払ったりする必要はありません。

贈与とは

贈与とは、個人に財産を無償で譲ることです。たとえば田舎の家の隣地所有者などに家を贈与できます。贈与したら、その後は受贈者(贈与を受けた人)が家の所有者となるので、贈与者である相続人は田舎の家の管理や税金から解放されます。

寄付、贈与するときの注意点

田舎の家を法人や個人に寄付するときには、以下の2点に注意が必要です。

寄付や贈与ができないケースも多い

そもそも田舎の家を寄付・贈与できないケースが多数です。

自治体に寄付しようとしても受け入れてくれないケースの方が多いですし、公益法人や株式会社も理由なくどのような物件でも受け入れてくれるわけではありません。「利用価値のない田舎の家を所有したくない」という思いは誰しも同じだからです。文化的価値がある、自然保護などに役立つ、地域のコミュニティ施設に転用できるなど何らかの事情がないと、寄付は難しいでしょう。

個人に贈与する場合にはさらに贈与先が限定されます。考えられるのは隣地の所有者が受け入れてくれるケースや地方移住したい人が住むためにもらってくれるケースくらいでしょう。

寄付や贈与に対して税金がかかる可能性

空き家を法人に寄付したり個人に贈与したりすると「税金」が発生する可能性があるので要注意です。

自治体や国に寄付した場合には所得税はかかりませんが、相手が営利目的の株式会社などの場合には「みなし譲渡所得税」がかかる可能性があります。寄付したときの時価を基準として売却したものとみなされるからです。

どの程度の税金が発生するのか把握しておかないと高いリスクが発生するので、寄付をするなら必ず事前に税理士に相談しましょう。
なお寄付を受けた法人には受贈益が発生するのでその分法人税がかかります。

個人に贈与するときの税金

個人に贈与するときには、贈与側には税金はかかりません。一方、贈与を受けた受贈者には「贈与税」がかかります。
たとえば隣地の所有者に「無償で家をもらってください」とお願いして家を譲ったら隣地所有者に贈与税が発生します。すると「話が違うではないか」とクレームが来る可能性があります。
隣地所有者などの個人に贈与する際には、贈与税が発生する可能性があることも告げておくのが良いでしょう。

売却

3つ目は売却によって空き家を手放す方法です。

売却するときの注意点

売却するときには以下の2点に注意が必要です。

譲渡所得税の控除を適用するには早めの売却が必要

被相続人が居住していた空き家を売却するときには「3,000万円までの譲渡所得税の控除特例」を受けられる可能性があります。この特例を適用できれば、3,000万円までの利益部分まで所得税がかからないので、多くのケースで譲渡所得税の支払いが不要となります。

ただし譲渡所得税の3,000万円控除特例を適用するには、相続開始後3年目の12月31日までに売却を終える必要があります。その期限を過ぎると通常通り譲渡所得税がかかり、高額な税金を払わねばならないおそれもあるので、早めに売却を進めましょう。

またどのような空き家でも特例が適用されるわけではありません。昭和56年5月31日までに建築された建物であり、相続開始後誰も住んでいないこと、売却金額が1億円以下であること、売却相手が親族でないことなどの要件も満たす必要があります。

譲渡所得税の控除を受けられるかどうかについて判断できない場合、税理士に相談してみましょう。

売却できないケースもある

田舎の家を売却しようとしても、売却できないケースがあります。田舎の家に多少の価値があれば買いたい人もいるかもしれませんが、本当に僻地で不便な場所は誰もほしいと思わないからです。

売却先として有力な候補となるのは贈与のケースと同様、隣地の所有者や地方移住したい人などです。場所によっては活用を考えている不動産業者や不動産投資家が購入する可能性もあります。

田舎の家の買主や受贈者を探す方法

田舎の家を相続したくないので贈与したり売却したりしたいとしても、相手先を見つけるのは大変です。そのようなとき、便利なマッチングサイトがあるのでご紹介します。

  • 空き家バンク
  • 家いちば

空き家バンク

「空き家バンク」とは自治体が運営しているマッチングサイトです。「空き家を売りたい、貸したい、贈与したい人」が空き家情報を掲載し、地方の空き家に居住したい人などとマッチングしています。基本的には各自治体が個別にサイトを構築して運営していますが、全国の空き家バンクの情報を集めたサイトなどもあるので、利用してみてください。

家いちば

家いちばは、民間業者が運営している空き家や古ビルの情報掲示板です。家やビルを売ったり譲ったりしたい人が情報を掲載し、見た人が掲載者にアクセスして交渉できるようになっています。空き家の買い手やもらい手を探したいとき、こちらにも情報を掲載してみると良いでしょう。
家いちば

田舎の家をどうしても相続しなければならない場合の活用方法

田舎の家を相続したくなくても、相続放棄に間に合わなかったり他に相続したい財産があったりして、どうしても相続しなければならないケースもあります。そのような場合、以下のように対処しましょう。

住まない家を所有するなら、活用方法を検討しましょう。所有して放置していると管理費用や固定資産税がかかるだけですが、活用できればその程度の費用を捻出できる可能性があります。うまくいけばコストを超える利益を出せるケースも少なくありません。
空き家の活用方法には以下のような手段があります。

そのまま賃貸する

1つ目は空き家をそのまま賃貸する方法です。建物の傷みがさほど酷くない場合、クリーニングなどをして状態を整えれば人に貸せる可能性があります。

改装して賃貸する

そのままで賃貸に出すのが難しいケースでは、改装して賃貸するのも1つの方法です。傷んでいる部分をリフォームしたり、場合によっては最近人気の「古民家風」に改装したりするのも良いでしょう。

借り手にリフォームしてもらう

最近では、「地方で自分の好きにリフォームした家に住みたい」人も増えていて「借主負担型DIY」という契約方法が流行しています。これは賃貸人があらかじめリフォームするのではなく、賃借人が決まってから借主の好きにリフォームしてもらう方法です。
リフォーム費用は賃借人負担ですが、原状回復義務を免除するので契約終了時にはリフォーム後の状態で返還を受けることとなります。借主負担型DIYの方式にすると借り手を見つけやすくなる可能性もあるので、検討してみましょう。

シェアハウスにする

田舎の土地や家が広い場合、シェアハウスにするのも1つです。複数の人が入居できるようにパーテーションなどを整備すれば、簡単にシェアハウスにできるケースも少なくありません。
最近では外国人などが短期間シェアハウスに入居する事例も増えているので、場所によっては有効な活用方法となります。

太陽光発電を行う

賃貸活用が難しい場合には、更地にして太陽光発電装置を置くのも1つの活用方法です。
太陽光発電装置は建物と比べるとメンテナンスが楽です。日当たりの良い場所であれば売電利益によって固定資産税程度の支払いは充分にできるでしょう。

田舎の家を相続放棄したいなら弁護士に相談を

田舎の家を相続したくないときにはいくつかの対処方法があります。ただ他に相続したい資産もない場合や寄付・売却先を見つけるのも困難な場合、やはり「相続放棄」が有効です。
ただし相続放棄には期間制限やデメリットもあります。自己判断で相続放棄してしまう前に、まずは弁護士に相続放棄すべきかどうか相談してみてはいかがでしょうか?

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