等価交換方式による相続税の減税はメリットが多い?

基礎工事

等価交換方式の活用で相続税が抑えられる?

等価交換方式とは土地所有者は土地を提供し、建物は開発業者(デベロッパー)が建築費を負担するという方法です。つまり、アパート・マンション経営と土地所有者と開発業者が共同で行う土地活用システムのことを言います。

最初は土地所有者が土地を提供し、開発業者が建築費用を負担しますが、事業としては土地の所有権と建物の所有権を交換してスタートさせます。

等価交換の具体例

評価額が8億円の土地に2億円の建築費でマンションを建てるという計画があった場合、総額は10億円になります。

土地は所有者が提供し、建築費はデベロッパーが負担するので負担割合は土地所有者8億円:デベロッパー2億円で、8:2の割合になります。等価交換によって土地所有者は土地と建物の8割の所有権を持ち、デベロッパーは土地と建物の2割を持つということになります。

計算上では以下のようになります。

土地所有者 土地の8割=6億4000万円、建物の8割=1億6000万円
デベロッパー 土地の2割=1億6000万円、建物の2割=400万円

土地所有者側の立場で見てみると、土地の2割分(1億6000万円)と建物の8割分(1億6000万円分)をデベロッパー側と交換するという形になります。

土地所有者は更地で持っていると相続時に8億円の評価額になりますが、等価交換でマンションを建てることで次のように評価額を下げることが可能になります。

土地の評価額 等価交換で6億4000万円 ⇒ さらに借地権割合60%を減額するので3億8400万円の評価額になります。
建物の評価額 等価交換で1億6000万円 ⇒ さらに借家権割合30%を減額するので4800万円の評価額になります。

土地と建物の合計は3億8800円となり、当初の8億円よりも評価額を4億1200万円も減らすことができました。
しかも、借金をせずに実現できたということになります。

また、場合によっては小規模宅地等の特例を受けることで、さらに評価額を下げることもあります。

等価交換はしっかり検討しないと損をする可能性も・・・

等価交換のメリット
  • 土地を譲渡することになりますが、贈与税などがかからずに無税で譲渡できる。
  • 建築資金を出さなくてもアパート・マンションが建てられる。
  • 土地活用に関するノウハウが得られる
等価交換のデメリット
  • 土地の一部を手放さないといけない
  • 等価交換の交換比率には明確な基準がない

以上のようなメリット・デメリットが存在します。

等価交換方式を検討する場合は、デベロッパーの言いなりにならずに専門家のアドバイスを受けて、よく検討されることをおすすめします。

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