相続税対策でアパート・マンションを建てる!メリットとデメリットを解説

マンション建設

アパート・マンションを建てるのは相続税対策に有効

相続税を安く抑えたいならアパートやマンションの建設がおすすめです。アパート・マンションなどの不動産は価値の計算方法が購入時の価格でなくそれよりも安い不動産評価額で判断されるためです。これだけでも現金を相続するより税金を安くできます。しかも土地は利用方法に応じて相続税が変わるように定められていて、土地の上にアパートやマンションを建てるだけでもさらに土地評価額を下げられます。

つまり、不動産は持つだけでなく制度を使いこなすことでより相続税対策となるわけです。

ただし、不動産を持つということはそれだけ費用や相続税以外のお金がかかることになるので「資産を守る」という目的で考えた時の有効性はケースバイケースです。不動産による相続税対策は、資産運用も含めて実務に明るい弁護士への相談がおすすめです。

ここからは相続税対策でアパート・マンションを立てる具体的なメリットと計算例、注意すべきポイントを紹介します。

アパート・マンションを建てるメリット

アパートやマンションを建てるメリットは相続税対策だけではありません。

  • 不動産の評価額は現金より安い
  • 土地とアパート・マンションを組み合わせて評価額をさらに安くできる
  • 収益が得られる
  • 法人化することでさらに節税効果が期待できる
  • ローンを組むことも相続税対策になる

不動産の評価額は現金より安い

不動産の評価額は同じ価値の現金より安く計算されます。つまり、不動産を購入するだけで相続財産の課税価格が減ります。

土地の評価額について

土地の評価額は1㎡ごとの路線価をもとに決めます。路線価は取得価格の80%程度と考えられます。

具体的には路線価×各地方自治体の倍率×補正値×土地面積となり、やはり購入した価格の8割ほどとなります。

つまり、1億円で土地を買うと課税価格が8000万円ほどになります。

建物の評価額について

建物の評価額は固定資産税評価額をそのまま使います。固定資産税評価額は取得価格の60~70%ほどになります。

つまり、1億円のマンション・アパートを購入すると課税価格が6000~7000万円ほどになります。

土地とアパート・マンションを組み合わせて評価額をさらに安くできる

さらに、土地とアパート・マンションの組み合わせは現金より安くなった評価額をさらに下げることが可能です。それが小規模住宅用地の減額の特例と借地権割合・借家権割合に応じた減額です。

借地権割合・借家権割合に応じた減額

建物や土地を貸しているということは、被相続人以外の誰かが利益を得ていることになります。そこで、借地権割合・借家権割合に基づいた減額を行います。

まず、借地権割合については土地に応じて30~90%まで決まっています。具体的には路線価図に書いてあるアルファベットが借地権割合を示します。

アパートやマンションの建っている土地のことを貸家建付地と言います。貸家建付地は
貸家建付地の減額は評価額に借地権割合をかけて、さらに借家権割合をかけます。

借家権割合は一律30%で計算されます。

そして、借家権が利用されている割合として貸している部屋の床面積の割合である賃貸割合を掛け合わせます。

貸家建付地の評価額=本来の評価額×(1-借地権割合×借家権割合(30%)×賃貸割合)

貸家については借家権割合がそのまま権利の割合になります。
貸家の評価額=固定資産税評価額-固定資産税評価額×30%×賃貸割合となります。

つまり、マンションやアパートを買うならしっかり満室にした方が相続税対策になります。

小規模住宅用地の減額の特例

小規模住宅用地の減額の特例とは、住宅用地について評価額を一定の割合で減額するものです。つまり土地の上に住宅地が建っているだけで土地評価額が安くなります。

アパート・マンションを建てる場合は貸付事業用宅地等に該当するため200㎡までの土地評価額が半額になります。200㎡を超える部分はそのまま計算されます。

該当部分の評価額の半額となるため、実質的には現金を持っていた場合よりはるかに安くなります。

収益が得られる

アパート・マンションを持つ相続税以外のメリットは収益を得られることです。不動産はしっかり入居者が定着すれば継続的な権利的収入を得られます。不動産経営によって得たお金をさらに投資に使って資産を増やすことも考えられます。

法人化することでさらに節税効果が期待できる

アパート・マンション経営をしながら相続税対策をしたいなら法人化がおすすめです。法人化するとアパート・マンションが法人の所有となるため、相続税の計算に含まれなくなります。しかも、マンションの収益を給与や役員報酬などで分散すると所得税や贈与税対策になります。

ローンを組むことも相続税対策になる

ローンは債務ですから不動産を購入するときにローンを組むと不動産の評価額が現金より低いことも相まって、大きく相続税を減らすことができます。法人化して個人から法人への売却扱いにするときも長期支払の形にして所得税を減らし、亡くなる間際に債権放棄をすることが考えられます。

アパート・マンション保有による相続税節約の計算例

アパート・マンション保有による相続税節約は、いったいどのくらいできるのか。いろいろと難しい単語が並びましたがここで実際の計算例を紹介します。

まず、借地権割合と記号の対応をご確認ください。

借地権割合と記号の対応
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

今回は計算しやすいようにこのような計算例を作りました。
非常に計算が複雑であることをご理解いただければそれで十分です。

評価額の計算はこんなに複雑!

【例】
【不動産】土地:購入額1億円(300㎡)、マンション:購入額1億円
【借地権割合】E
【賃貸率 80%】

結論を申し上げると、現金で2億円持っているより約6450万円も評価額が安くなります。他の相続財産を持っていることを考えれば2000~3000万円の相続税節約になるでしょう。

まず、マンションの評価額はこのようになります。

マンション=1億-1億×30%×80%=7600万円

次に土地の評価額を計算します。ここが非常に難しいです。
土地の評価額を計算するときは貸付事業用の宅地等の特例も利用できますが計算の順番を間違えないよう必ず弁護士のサポートを受けてください。

1.貸付事業用の宅地等の特例を使わずに計算する

まず、貸付事業用の宅地等の特例を使わずに土地の評価額を計算してください。ここで計算を間違えると相続税の課税評価額が倍近く変わってしまいます。

土地=1億-1億×50%×30%×80%=8800万円

2.賃貸割合に応じて自用地と貸家建付地に分ける

貸家建付地とは、実際に貸している土地のことを言います。つまり入居者のいない部屋の土地面積は自用地になってしまいます。しかも、アパートやマンションを経営している時点で被相続人の住居でない以上、空室は特定居住用宅地にもなりません。

これに基づいて計算するとこのようになります。

自用地部分の評価額=1億円×20%=2000万円(自用地なので貸家建付地の減額なし)
貸家建付地部分の評価額=1億円×80%-1億×80%×50%×30%=6800万円
(賃貸率で割った状態で計算しているため減額分に賃貸率をかけない)

合計が1で出した式と同じになることを絶対に確認してください。

頭がこんがらがってきたら不動産のデメリットから読んでいただいて構いません。

3.貸家建付地部分の計算に貸付事業用の宅地等の特例を利用する

そして、貸付事業用の宅地等の特例は貸家建付地部分にのみ用います。
今回は土地面積が300㎡であるため、貸家建付地は240㎡となります。

このように貸家建付地部分の評価額を計算します。

貸家建付部分の評価額=6800万円×200/240×50%+6800万円×40/240
これを計算すると3966万6000円になります。(1000円未満切り捨て)

貸家建付地部分と自用地部分の評価額を合計する

最後に貸家建付地部分と自用地部分の評価額を合計して、土地の評価額を求めます。

土地の評価額=2000万円+3966万6000=5966万6000円

そして、これをマンションの評価額と合算するとこうなります。
不動産の評価額合計=7600万円+5966万6000=1億3566万6000円

よって、現金で2億円持っているより約6450万円も評価額が安くなります。

実際はこれよりもずっと複雑なので一人で計算することはお勧めできません。

アパート・マンションを建てるデメリット

アパート・マンションは確かに相続税対策になりますが、デメリットがあることも忘れてはいけません。

  • 経営に失敗するとお金を失うばかり
  • 売却先が見つからないこともよくある
  • ローンの支払いが大変になる

経営に失敗するとお金を失うばかり

マンション経営は軌道に乗ればどんどんお金が入ってきます。しかし、経営が傾いてしまえば収益が入らないどころかお金を失うばかりです。マンション・アパート建設および運営でどんなお金が流れてしまうのでそうか。

固定資産税や所得税

固定資産税はアパートの評価額に基づいて定期的に支払わなければいけないお金です。
所得税についてはアパートの収入に基づいて支払う必要があります。

特に、減価償却やローン払いを使った時はのちのち経費として落とせるお金が減るので税金が圧迫してきます。

維持管理の費用

建物は放っておけば汚れ、中から崩れていきます。だから、マンションやアパートを経営するうえでは最低限の維持管理費用を出さなければいけません。修繕費も必要ですし、管理を委託するならその費用もかかります。保険料も出費として見逃せません。

経費に計上できるとしても、収益が上がらなければただお金を失うだけになります。

売却先が見つからないこともよくある

経営に困ったときや手元にすぐお金が欲しいときは不動産を売却すればよい…と思いきやそんなに甘くないのが不動産経営です。売却は相手がいて初めて成り立つことですから、m買い手が見つからなければ売れず、収益も出ずという状態が続きます。

しかも、建設から5年以内に売却した時はその所得(課税短期譲渡所得)について所得税30%、住民税9%、復興特別所得税2.1%を支払うことになります。

ローンの支払いが大変になる

ローンの支払いには利息がかかります。いくらローン払いで節税したとしても長期的に見て対して得をできない可能性、ローンに圧迫されて経済的に苦しくなることも考えられます。だからこそ、不動産投資のプロが成り立っています。

アパート・マンション経営を含めた相続税対策は弁護士に相談を

アパート・マンションを利用した相続税対策をするときは不動産投資という観点でも先を見据えた選択が求められます。弁護士を選ぶときも節税対策に詳しく不動産投資の知見を持っている法律事務所を選ぶことが最善です。法人化についての検討も弁護士と一緒に行うのが良いでしょう。

アパート・マンション経営は財産を相続人に遺すため、さらなる資産形成のために行うことを忘れないでください。

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