相続税対策でアパート・マンションを建てる!メリットとデメリットを解説

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相続税対策としてアパート・マンションを建てるメリット

現金をそのまま残して遺族が相続すると、相続財産の評価額は現金(または預貯金)の額そのままです。そんな場合は土地や家屋を買うことで相続財産の評価額を下げることができます。

空き地を持っている場合は、そのままでは評価額は路線価または固定資産税評価額になりますが、アパートやマンションを建てることで「貸家貸付地」となり、さらに評価額を下げることができます。

また、アパートやマンションを建てる際にローンを組むと、借金は相続財産から差し引かれるので相続財産の総額を減らすことができます。(ただし、これにはデメリットもあるので、要注意です。)

評価額はこれだけ下がる

  • 土地の評価額は現金よりも約80~70%下がります。
  • アパートやマンションなど新築物件の場合、固定資産税評価額は建築費の70~60%になります。
  • さらに借家権割合があり、30%評価減が可能です。
  • 小規模宅地等の特例に該当すれば評価額が80%~50%減額されます。

このように大幅な評価減があるため、アパート・マンションを建てるのは相続税対策としてメリットがあります。

計算例

土地を1億円で購入した場合、現金のままなら相続財産の評価額は1億円ですが、土地の評価額は80%になるので8000万円になります。……A

そこに5000万円借金をしてアパートを建てると、賃貸物件の評価額は建築価格の約60%なので3000万円の評価額になります。……B

相続税の評価額はA+B=1億1000万円……C

しかし、アパートを建てるために借金をしているので、その分をCから差し引きます。

1億1000万円-5000万円=6000万円

1億円を現金で相続すると1億円に相続税が課税されますが、借金をしてアパートを建てることで相続税の評価額は6000万円にまで減らすことができました。

同様に評価額が1億円の更地を持っている場合も、そのままで相続すると1億円に対して相続税が課税されますが、アパートやマンションを建てるとその分、評価額が下がります。

法定相続人が1人の場合で考えると相続税は以下のようになります。

  • 現金1億円を相続する場合の相続税は1220万円……(イ)
  • 1億円で土地を買った場合、評価額は8000万円になり相続税は680万円(ロ)
  • 評価額8000万円の土地に5000万円借金をしてアパートを建てた場合(上記の例の場合)、評価額は6000万円で相続税は310万円(ハ)

アパート・マンションを建てる場合のデメリット

上記のように現金だけを相続する場合や更地のまま相続する場合に比べて、アパート・マンションを建てることで相続税の節税が可能になります。

しかし、ローンを組んで建てる場合は借金を残すことになります。上記の(ハ)の場合は現金だけで相続する(イ)に比べて相続税は910万円も減額できましたが、それによって5000万円もの借金をすることになるのです。しかも借金には利息がつきますし、その後アパートやマンションが満室になるとは限りません。

家賃収入が思うように入らないケースも考慮する必要があります。建築費用を現金で出せる場合は、相続税対策としては有効な手段だと言えます。ただ、その場合も固定資産税や家賃の所得税などの問題が残ります。遺族が困らないようによく相談するといいでしょう。

また、相続人が複数いる場合、特に子どもが数人いる場合は賃貸物件を建ててしまうと分割できずにもめることがあります。

このように、アパート・マンションを建てるのはメリットもある反面、デメリットもあるので専門家の意見を聞きながら進めるといいでしょう。

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