相続税対策で土地を手放したくない場合は土地信託がおすすめ

土地信託

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土地信託とは

相続税対策のひとつに等価交換という方法がありますが、これは自分の土地の一部を手放すことになります。それに抵抗がある人におすすめなのが、「土地信託」です。

土地信託とは信託銀行が取り扱う「土地信託制度」を利用する方法です。これは土地所有者が自分の所有する土地を信託銀行に預け、信託銀行が土地に合った有効活用をするというものです。
信託銀行は所有者から土地の信託を受けて土地所有権を移転します。そして、その土地に建物(アパートやマンションなど)を建て、賃貸料を土地所有者に配当として渡すシステムです。信託期間が終わった後は土地に建物が付いた形で土地所有者に返還されます。

土地はアパートやマンション、貸しビルなどを建てることで貸家建付地として評価が下がります。また、建築や賃貸物件の運営などすべてを信託銀行がやってくれるので賃貸経営などに詳しくない人でも安心して任せられます。

土地信託の流れ

土地信託は次のような流れで進められます。

  1. 土地所有者と信託銀行の間で土地の信託契約を結ぶ。
  2. 信託契約により土地の所有権は信託銀行に移り、所有者は信託受益権を取得し、土地信託の受益者となる。
  3. 信託銀行が建設会社に工事を発注する。(建築契約は信託銀行と建設会社の間で締結される)
  4. 信託銀行が金融機関に必要な資金(建設資金など)を借り入れる。
  5. 信託銀行が建設費用を建設会社に支払う。
  6. 建物が完成。建設会社は信託銀行に物件を引き渡す。
  7. 物件の管理・運営は信託銀行が行う。
  8. 信託銀行が入居者やテナントから賃料を受け取り、賃料から借入元利金や公租公課などの諸経費を支払う。
  9. さらに信託銀行は信託手数料を差し引いた事業利益を土地所有者に信託配当として支払う。

土地信託のメリットとデメリット

土地信託では自分の土地を預けて運営してもらうだけなので、土地を手放す必要がありません。また、信託期間が終わった後は土地に建物が付いて返還されるのも大きなメリットです。
建設費用は信託会社が調達し、物件の運営もしてくれるので賃貸経営の知識がない人でも安心して任せられます。

一方、デメリットとしては収益が保証されていない点があります。土地信託では家賃収入やテナント料などの収入が約束されているわけではありません。場合によっては利益が得られないケースもあります。また、土地の形状や立地によっては信託銀行が土地信託を受けてくれないというケースもあります。また、信託手数料がかかるので、トータルの収支を考えるとマイナスになる場合もあります。

信託期間中に受け取る信託配当は不動産所得として所得税がかかります。また、信託登記の登録免許税もかかります。
これらを踏まえてメリット・デメリットを検討されるといいでしょう。
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