不動産と現金の相続|財産を相続する場合、どちらが相続税の節税になる?

不動産と現金の相続

相続財産としての不動産は土地も家屋も実際の取引価格よりも低い額で評価されますが、これを利用して相続税を節税することが可能です。貸家など賃貸物件の場合は、使用に制限があるためさらに評価を下げることができます。この仕組みを利用してアパートやマンションを建てるのが、相続税対策の王道と言われています。

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現金を不動産にした場合の節税効果

生前贈与は子供や孫に現金を渡して相続財産そのものを減らす方法です。それとは別に、相続財産の評価額を下げる方法があるので、その方法について見ていきましょう。

不動産の評価額は取引価格より低く設定できる

相続税の計算をする際、まず相続財産の評価額を算出します。そのときに現金や預貯金、株式などは時価と同等の評価額になりますが、不動産は土地も家屋も取引価格よりも低い額で評価されます。これを利用して相続税を節税することができるのです。

宅地・家屋の評価額とは

一般的には土地の評価額は次のような額になります。

宅地・家屋の評価額
宅地の場合 路線価または倍率方式(固定資産税評価額)を元に算出します。路線価は、一般的に時価の80%、固定資産税評価額の70%で評価されます。
家屋の場合 固定資産税の評価額をもとに計算されます。時価の70%程度で評価されます。
贈与税の非課税枠も限度がある

生前に子供に現金を贈与して相続財産を減らす方法もありますが、年間で一人にあたり110万を超えて財産を贈与すると贈与税が発生します。また「教育資金の一括贈与」や子育て資金の非課税といった効果的な方法もありますが、それぞれ限度額や使用する際の制限などがあるため、現金を不動産化したほうが効果は大きいと言えます。

現金を不動産化するほうが節税効果は大きい

相続財産で現金(株式などの有価証券を含む)で1億円あったと仮定します。法定相続人が子ども2人の場合、現金のまま相続する場合と家屋や土地にして相続する場合でどうなるのかを比べてみましょう。

現金のままの場合

まず、1億円から基礎控除額を差し引きます。
基礎控除額は3000万円+600万円×相続人の数で計算できるので、今回の場合基礎控除額を差し引くと2人分の金額は

1億円 − ( 3000万円 + 600万円 × 2 ) = 5800万円

で、一人当たりの税法定相続分に応じた取得金額はその半分の2900万円となります。

さらに、3000万円以下の場合、相続税の計算は
税法定相続分に応じた取得金額 × 15% − 50万円となるので、この数式に当てはめると一人当たりの相続税の金額は

2900万円 × 15% − 50万円 = 385万円

となります。よって、2人分の相続税の総額は

385万円 × 2 = 770万円

となります。

家屋や土地を買った場合

1 ) 1億円で家屋を買って相続した場合は、固定資産税の評価額が適用されるのでその家屋の評価額は

1億円 × 70% = 7000万円

となります。先程と同じように計算していくと、

7000万円 − ( 3000万円+600万円×2 ) = 2800万円
2800万円÷2 × 15% − 50万円 = 160万円
相続税の総額は160万円 × 2 = 320万円となります。

2 ) 1億円で土地を買って相続した場合、路線価による評価額が適用されるので、その土地の評価額は

1億円 × 80% = 8000万円

となります。同じように計算すると、

8000万円 − ( 3000万円+600万円×2 ) = 3800万円
3800万円÷2 × 15% − 50万円 = 235万円
相続税の総額は235万円 × 2 = 470万円となります。

現金のまま相続するよりも、家屋を購入すると450万円、土地を購入すると300万円相続税が軽減されることになり、節税効果は確かに高いことがわかります。ただし納税資金として現金を別に準備しておくことが必要となるので注意しましょう。

貸家にするとさらに評価額を下げられる

土地や家屋を購入するだけでも20~30%の評価減が可能ですが、貸家など賃貸物件の場合は、使用が制限されている分、さらに評価額を下げることができます。

賃貸物件の評価

では、実際に貸家の場合と土地の上に建物がある貸家建付地の場合について、実際に評価額を計算してみましょう。

貸家の場合

借家人が存在する場合の家屋の評価額は、借家人に一定の権利があるものと考えられ、借家権割合30%を引いて計算します。

たとえば、評価額が5,000万円の建物を賃貸すると、その評価額は

5000万円× ( 1 − 0.3 ) = 3500万円

となります。

貸家建付地の場合

貸家建付地の場合も、借地権割合に借家権割合をかけた分だけ評価額が下がります。借地権割合は60~70%程度と言われていますので、大幅な評価減が期待できます。

たとえば、4000万円の土地に6000万円の賃貸物件を建てたケースの評価額は

4000万円×(1-借地権割合70%×借家権割合30%)=3160万円

賃貸物件を建てることにより、土地だけの場合より評価額を840万円も下げることが可能となります。

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アパート・マンションなどの経営はよく検討したほうがよい

こうした方法を利用して自宅の一部や庭にアパートやマンションを建てるのが、相続対策の王道と呼ばれています。「アパート・マンションを建てて相続財産を圧縮しよう」などのセミナーの案内を目にしたことがある人もいるでしょう。ただし以下のような点についてよく検討する必要があります。

建設費用をローンで組むと借金が残る

アパートやマンションを建てる際に、ローンを組むなどの借金するケースが多くあります。ローンを組む際には当然、利息が発生しますが、金利が低いといえ、そのことは負担として重くのしかかります。満室になる前提で返済計画を立てると、想定外の状況が起こるかもしれません。

空室のリスクがある

近所に競争相手となる賃貸住宅が建ったなどの理由で、入居者が埋まらなくなることもあります。今後、日本は人口が減少しますが、住宅が供給過多となっていくでしょう。そのため、よほど立地的に恵まれていない限り、空室が発生する恐れがあります。

リフォームなどにかかる資金も発生する

また住宅は建築してから何年か経過すると、老朽化した部分を補修するためのリフォーム費用が発生します。エレベーターのある物件は人気ですが、その修繕費用が何百万もかかることがあるので、注意が必要です。

アパート・マンションは遺産分割がしづらい

相続人が複数いて、続財産の大半をアパート・マンションにした場合、アパートやマンションを相続した人と他の人では著しい相続財産の格差が生じます。そのため、アパート・マンションを複数の相続人の共有とすることが多くなっています。

不動産の所有者を共同名義にするリスク

アパート・マンションの所有者を複数の相続人にすると、所有者間での意思決定がなかなか出来ない問題が発生します。たとえば、長男は空室がなかなか埋まらないのでリフォームを提案しても、次男がそんなお金がないと反対することがあります。そうすると、その間にも空室が増加し、損失が拡大することになるでしょう。

アパート・マンション経営は事業として捉える覚悟が必要

アパート・マンション経営を成功させるには、空室などのリスクに対応する経営努力が必要です。ハウスメーカーや管理会社に丸投げという方法ではなかなか上手くいきません。相続税対策は他の方法もあるので、最適な方法は何かを専門家のアドバイスを元に検討されるといいでしょう。

現金より土地や建物などを購入したほうが節税効果は高く、さらにその土地や建物を他人に賃貸していることでさらなる節税効果が生まれます。しかし、相続税が納税できるだけの現金も必要となるので、どれくらいの価格の土地や建物を購入すれば良いのかについては遺産相続に強い弁護士や税理士に相談しましょう。

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