土地の形状によって評価額が異なる場合がある

土地の評価が下がるマイナス要因

いびつな土地

土地の評価額が80%も減額される小規模宅地(一定面積の範囲まで)や、大幅な評価減が可能な広大地ほどの減額ではありませんが、土地の形状や立地によっては評価額が下がる場合があります。

こういった土地は「利用価値が著しく低下している土地」として本来の評価額より10%が減額されます。
また、奥行きが長い、間口が狭いなどの土地も評価減になります。

それぞれのケースと計算法を見てみましょう。

利用価値が著しく低下するケース

  • 道路より高い位置にある
  • 道路より低い位置にある(それぞれが周辺の宅地に比べて著しく高低差がある場合)
  • 地盤に著しい凹凸がある
  • 震動が甚だしい
  • 騒音がある
  • 日照が阻害されている(建築基準法第56条の2に定める日影時間を超える時間の日照阻害がある場合)
  • 異臭がする
  • 墓地に隣接している
  • 高圧線の下にある
  • 土壌が汚染されている

このように住環境に問題がある場合は、申告時に税務署から「利用価値が著しく低下している」と認められれば評価額が10%減額されます。

また、地下鉄が通っている土地や埋蔵文化財がある土地なども評価が下がる可能性があります。ただし、すでに路線価や倍率がマイナス要素を反映している場合は、評価減の対象とはなりません。

土地の形状で評価減になるケース

土地の形状で評価減になるケースと計算方法は、次の場合です。

奥行が長い(または短い)……路線価×奥行価格補正率×土地の面積=評価額

(奥行価格補正率はビル街地区、繁華街地区、普通住宅地区などで異なります。また、奥行の長さによっても異なります)

間口が狭い……路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×土地の面積=評価額

(間口狭小補正率も地区区分と間口の距離によって異なります)

奥行が極端に長い……路線価×奥行価格補正率×奥行長大補正率×土地の面積=評価額

(奥行長大補正率も地区区分と奥行と間口の距離によって異なります)

がけ地を含む土地……路線価×がけ地補正率×土地の面積=評価額

(ただし、がけ地の状況によって補正率が異なります。必ず専門家にご相談ください)

不整形な土地(いびつな形をした土地)……土地の形状によって計算方法が異なります。

専門家にご相談ください。

このように土地の形状や場所によって評価額が下がる場合があります。土地の形状による補正率はケースバイケースで異なりますが、一般の住宅地で0.98が多いようです。そのため、減額される額はわずかですが、少しでも評価を下げたい場合には利用してみましょう。

ただ、どのケースも判断や計算は大変難しいものです。専門家に委ねることをおすすめします。

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