特定居住用宅地として適用を受けると節税効果が高い

特定居住用宅地で要件を満たすと評価額が80%減額

小規模宅地等の特例のページでもご説明させていただきましたが、一定の要件を満たすと330平方メートルを限度に評価額が80%も減額されます。

これを利用して相続税対策を進めましょう。

一般の個人住宅で小規模宅地等の特例を受けるには、「特定居住用宅地」に該当する必要があります。もう一度復習すると、特定居住用宅地として認められるのは次の要件です。

A:相続人が配偶者の場合……条件はなし
B:相続人が同居の親族の場合……引き続きその住まいに住み続け、相続税の申告時期まで所有していること
C:相続人が別居の親族の場合……被相続人に配偶者や同居の親族がいない場合で、かつ次の条件を満たすこと
C-1:被相続人の死亡前3年以内にその家に住んだことがない
C-2:被相続人が住んでいた宅地などを相続税の申告時期まで所有していること

家の模型

●上記の要件Aにある通り、被相続人の配偶者がその土地を相続する場合は、その土地に住んでいなくても特定居住用宅地として認められます。相続してすぐに売却しても、土地の評価額は330平方メートルまでは80%の評価になります。

●被相続人と同居している親族(子どもや兄弟姉妹など)が相続する場合は、相続税申告期限までその土地に住んでいることが条件になります。早くに売却したいと思っても、相続税の申告期限までは待っていなければいけません。

もし同居している親族がその土地を所有できない場合や転居などでそこに住めなくなった場合は80%の減額はなくなります。

●被相続人に同居の親族がいない場合、別居していた人が相続後にその土地を申告期限まで所有すれば80%の減額対象になります。この場合は住まなくてもいいので、土地の所有権を取得しましょう。

●同一生計で別居している親族が相続する場合。例えば被相続人の子どもがその土地に住み、被相続人は老人ホームなどに入居している場合、別居とみなされます。入院費や生活費を子どもが負担していれば「同一生計」となります。そして、相続後は申告期限まで土地を所有し、かつそこに住み続ければ80%の減額対象になります。しかし、土地を所有しない場合や居住しない場合は、特例の対象外になります。

小規模宅地等の特例を受けるには、相続税の申告をする必要があります。もし特例を受けることで相続税の納税額が0になった場合でも必ず申告しましょう。そうでないと特例を受けられないので注意しましょう。

生前にできる対策

平成26年の税制改正で二世帯住居も小規模宅地等の特例の適用を受けられるようになりました。それを利用して二世帯住居を建てて住めば「同居の親族」となり、適用を受けられます。

また、特例の面積は330平方メートルが上限です。田舎に広い土地を持っている場合と、都心で地価が高いけれど狭い土地を持っている場合では、減額される金額に差が出てきます。

田舎の広い土地A

地価(路線価)1平方メートル当たり15万円の土地を1000平方メートル所有している場合

土地の総額は1億5000万円になり、その内330平方メートルが80%減額になるため
330平方メートル×15万円=4950万円
4950万円×80%=3960万円
3960万円が減額されるため、土地の評価額は1億5000万円-3960万円=1億1040万円になります。

都心の狭い土地B

地価(路線価)1平方メートル当たり50万円の土地を200平方メートル所有している場合

土地の総額は1億円になり、面積は200平方メートルなので土地のすべてが80%減額されます。

1億円×80%=8000万円
1億円-8000万円=2000万円

このようにBの場合は土地の評価額が2000万円になりました。住むところは相続以外のことも考えないといけませんが、計算上はこうなります。

ただ、都心など便利な場所に土地を持っていると将来売却する際も有利になるので、対策の1つとして考えてみてはいかがでしょうか。

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