二世帯住宅で小規模宅地等の特例が適用されるケースとは?

二世帯住宅

二世帯住宅に小規模宅地等の特例を適用するには、その土地や家屋の登記を親のものに統一する必要があります。親が老人ホームに親が入居した際は、要介護認定されているかが問われます。それぞれ例外事項が多く、法律の改正も頻繁にあります。自分一人で判断するのではなく、専門家に相談したほうがよいでしょう。

ケース1:二世帯住宅はどうなる?

小規模宅地等の特例が適用されるためには、親と同居していることが前提です。同居といっても二世帯住宅のように独立した造りの家に親と子が分かれて住んでいる場合もありますが、その場合でも特例は適用されるのでしょうか。

小規模宅地の特例が使えるケース

平成26年の税制改正により、小規模宅地等の特例が適用される範囲は広がりました。以下のような場合、小規模宅地等の特例が適用されます。

原則として二世帯住宅は小規模宅地等の特例が使える

入口が一緒で2階に息子夫婦のためのキッチン、リビング、寝室があるようなケースは問題なく小規模宅地の特例が適用されます。

入口が別でも適用されることがある

最近は親子であってもプライベートな空間を確保するため、玄関を別にして建物内部で自由に行き来ができない二世帯住宅が増えています。従来はは、このパターンの場合は原則として小規模宅地の特例の適用は出来ませんでしたが、平成26年からは特例が適用できるようになりました。

小規模宅地の特例が使えないケース

ただし親の所有する土地に住んでいたからと言っても、小規模宅地等の特例が使えないこともあります。以下のようなケースでは、適用されないため注意が必要です。

父と子で区分所有登記している場合は使えない

1階は父、2階は子など区分所有登記している場合は、入口が一緒でも同居とはみなされません。現在、区分所有登記をされている方が相続の際に小規模宅地等の特例を使うためには、2世帯住宅の子ども部分の持分を親に名義変更しておく必要があります。

同居している子どもがマイホームに住んだことがある

親の介護が必要になった際、子どもが今まで住んでいた家から実家に引っ越して同居するケースは多いのではないでしょうか。その場合、子どもが相続開始前の3年以内にマイホームで暮らしたことがあると小規模宅地等の特例が使えないことになっています。ただし、住宅を所有しても他人に貸しているようなときは問題ありません。

ケース2:老人ホームに入居している場合は別居?

昨今、要介護度が進むと老人ホームに入所する人も増えていますが、そのような場合でも同居とみなされ、小規模宅地等の特例が適用されることがあります。

小規模宅地等の特例が適用されるケース

老人ホームに入居しても小規模宅地等の特例を適用することが可能です。ただ、いくつか条件があるため、適用を受ける際には条件に当てはまっているかどうかをよく確認しましょう。

被相続人に介護が必要なため入所したこと

この条件に該当するには、まず被相続人が要介護認定を受けることが前提となっています。要介護認定がなされれば、老人ホームの終身利用権を取得した場合であっても、老人ホームに入所したことにより被相続人が住まなくなった家屋の敷地は、相続の開始の直前に被相続人が居住していたものとして特例が適用されます。

たとえばAさんは80歳を超えてから介護が必要になり、本人の希望もあって老人ホームに入所しました。Aさんの介護費用などは長男が負担しています。Aさんが死亡した場合、老人ホームに入居するまで同居していた長男は、特例を受けられます。

老人ホームに入居する前からその親族が住んでいる

また配偶者や生計を一にする親族が、非相続人が老人ホームに入居する前からその家屋に住んでいることも、特例を受けられるための条件となります。

小規模宅地等の特例が認められないケース

残念ながら、小規模宅地等の特例を受けたくても受けられないケースがあります。それはどのような場合でしょうか。

被相続人が要介護認定されていない場合

老人ホームの中には、要介護認定されずに自立と判定された人でも入れるシニアマンションなどの施設があります。そのような場合は、小規模宅地等の特例の適用は認められません。なお要介護認定は申請してから結果が出るまで30日間かかりますが、申請中に相続が発生した場合は、特例が認められることもあります。

老人ホームへ入居後、家を他人などに貸した場合

被相続人が老人ホームへ入居した後、住んでいた住宅を他人に貸したり、もともと居住していた親族以外の人がその家に住んだりすると、特例の適用除外となるため注意しましょう。

ケース3:同居していた家族が転勤した場合はどうなる?

子どもが両親と同居していても、子どもが会社勤めであれば突然転勤が命じられ別居する必要に迫られることも珍しくありません。単身赴任中に非相続人である父親が死亡した場合などは、同居の親族とは認められないのでしょうか?

小規模宅地等の特例が適用されるケース

転勤は、妻や子どもを残し単身赴任するケースと転勤先に家族全員で転居するケースがあります。また転勤した人の住民票の扱いなどについても検討したほうがよいでしょう。

単身赴任をしていた場合は適用OK

妻や子どもが被相続人と同じ家に住んでいる場合は、「親と同居していた」とみなされ、特例の適用を受けられます。相続人の家族が引き続き親と同居していて、相続人である息子が週末や連休などの機会に家族のもとに帰るのであれば、相続人の生活の本拠は元の住所にあると判断されるからです。赴任先の住所はあくまでも勤務のための仮住まいであるとの考えから、そのように判断されています。

住民票は移さないほうがよい

なお単身赴任の際には、住民票を移さないようにしましょう。単身赴任中でも住民票は移さないのが原則ですが、仕事の関係上住民票を移す人も中にいます。そうなると、小規模宅地等の特例が使えなくなることもあります。

小規模宅地等が適用されない場合

小規模宅地等の特例は、原則として相続人に持ち家がないことが条件となります。投資用の中古マンションを購入する等は問題ありませんが、そこに居住してしまうと特定の適用が認められなくなることもあるので注意しましょう。

原則として家族が引っ越した場合は受けられない

単身赴任ではなく同居していた息子の妻や子どもも転勤先に引っ越した場合は、「別居」として扱われます。そのため、このような場合は原則として小規模宅地等の特例は適用されません。

マイホームを購入したら認められない

また、息子が単身赴任であっても転勤先の場所で住宅を購入してそこに住んでいる場合は、特例の適用は認められなくなります。

小規模宅地等の特例では他にもさまざまなケースがあります。また、今持っている土地を誰が所有して、誰が特例の適用を受けるのが有利なのかということも、個々のケースで異なります。自分一人で判断するのではなく、信頼できる遺産相続に強い弁護士に相談されることをおすすめします。

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